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농업인과 농가주택에 대하여
* 농가주택의 의미
농가주택이란 말은 그냥 농촌에 있는 주택이란 뜻으로, 법률적 용어는 아닙니다.
농촌, 산촌, 어촌 등의 시골에 지어진 소규모의 주민주택을 뜻합니다.
농가주택이 실제 농림어업이나 축산업을 직접 영위하는 현지 주민의 실 주거용이라고 본다면.
전원주택은 도시인의 실거주용 또는 주말용 등을 모두 지칭하는 것이라 볼 수 있겠습니다.
이들 주택은 모두 건축법상 일반주거용 주택으로 건축법 등 관계법령에 의해 신축하면 되며,
특별한 혜택이나 지원도 없으며, 농업인이든 비농업인(도시인) 이든 별다른 제한도 따로 없습니다.
* 그러나 농업인주택은 좀 다른 개념입니다.
일반인이 짓지 못하는 농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농업인의 주택을 말합니다.
즉, 농업인주택은 농지법. 산지관리법에 의해 일정 요건을 잦춘 농업인, 임업인에게만
일정 혜택과 특레가 주어지는 그런 법률적 용어입니다.
그러나 '농업인주택'을 농업인이 되면 무조건 지을 수 있는 것은 아닙니다.
시골에서 농지를 구입하는 도시인이나 귀농하려는 사람들은 이런 잘못된 지식으로
농지 취득후에 섯불리 농업인주택을 지으려고 덤빈다.
그러나 농업인주택을 지으려면 현행법상 2단계의 조건을 거쳐야 한다.
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첫째는 우선 농지법상의 농업인이 되어야 한다.
둘째는 농지법이 정한 년간수입비율과 세대주 등 추가 조건을 충족해야 한다.
농업인주택은 이 두 단계의 요건을 모두 충족한 후에
당해 농지소재지에서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.
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농업인이 되려면?
농지법상에서 인정하는 농업인이 되려면 다음의 5가지 요건을 충족해야 한다.
첫째, 논 밭 과수원 등의 농지를 303평 이상 농사지어야 한다.
농지의 경우는 303평 이상이지만 비닐하우스의 경우는 100평 이상이면 된다.
축산인의 경우는 소 10마리.나 닭 1,000마리 등 일정 숫자 이상의 가축을 키워야 한다.
여기서 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를 지어도 무방하다.
둘째, 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 것이다.
여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무등 조림용 나무 그리고 대나무의 조림은
농업경영에 해당하지 않는다. 다만 지렁이나 우렁이는 가축으로 본다.
세째 농사공정은 전부 자기가 직접 할 필요는 없고 농작업의 일부를 위탁경영(도급)할 수는
있으나 전부를 위탁경영하는 것은 헌법에 의하여 금지된다
사실상 소작제가 부활될 우려에서이다.
네째 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이상이어야 한다.
다섯째 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다.
현재 이와 관련하여 그 기간이 너무 짧다는 여론이 있어 120일로 연장하는 것을 검토중이다.
도시인이 가끔 내려가 농시를 지으면서 의보료 경감 등 농촌의 헤택을 부당하게 누린다는
비판에 기인한다.
여섯째 농지소재지에 주민등록을 옮기거나 또는 농지 인근에 실제 거주해야 한다든지 하는 것은
농업인의 요건이 아니다. 농지원부도 실제 많은 헤택이 많지마는 농업인의 요건은 아니다.
농지원부는 농지구입 등에 있어서 실제 농업인임을 증명하거나 토지거래허가구역에서 쉽게
농지 실수요자임을 증명할 수 있는 서류가 된다.
[토지거래허가구역 내에서 농지 구입시 농업인도 농지소재지와 동일 또는 인접 행정구역에
6개월 이상 실제 거주하고 또 주민등록도 되어 있어야 하는 것으로 2005년 1월무터
그 요건이 강화되었다.]- > 8/31 당해지역에 1년이상으로 강화.
* 아직 농업인은 아니나 귀농하려는 귀농자인 경우에는
농지의 구입 및 재배면적 농업경영형태 등을 종합적으로 감안하여
현재 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년 이내에 농업경영을 할 경우에는
농업인주택 신축을 신청할 수 있다는 농림부 질의응답이 있습니다.
농업인주택을 짓기 위한 추가 요건
이상의 농업인요건이 되엇다고 농업인 주택을 지을 수 있는 것은 아니다.
농업인 주택을 지으려면 농업인이 다음의 4가지 요건을 더 갖추어야 한다.
첫째, 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간수입의 50% 이상이 되어야 한다.
즉 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다.
봉급자인 도시인이 월급을 받는 경우 총수입을 통산히여 그 절반 이상이 농사에서
벌어들여야 한다는 조건이 되는 셈이다.
둘째 농업인주택을 지을 수 있는 자는 세대주에 국한한다.
처나 세대원의 명의로는 농업인주택을 지을 수 없다.
그러나 세대주가 반드시 무주택이어야 한다는 조건은 아니다.(건교부 질의응답 자료)
세째 농업인주택은 부지 200평 이내로 지어야 하며 농업진흥구역에도 지을 수 있다.
이 때 200평은 당해 세대원 전원의 지난 5년간 농지전용 허가면적을 통산하여 그 초과 여부를
심시한다.
네째 농업인주택을 지을 수 있는 곳은 주된 농지의 소재지와 동일 또는
인접 시. 구. 읍. 면 지역에 국한한다.
농업인주택의 특헤와 부딤
농업인주택은 일반 도시인이 들어 갈 수 없는 농업진흥지역내 농업진흥구역에서도 집을
지을 수 있는 특헤의 일종이다. 실제 농업진흥지역 중에는 평평하며 경치좋고 물도 좋은 지역이
많으므로 마음에 드는 위치를 쉽게 고를 수 있는 장점이 있다.
물론 이 때에도 농지전용허가는 받아야 하고 또 도로 등 건축법상 요건도 갖추어야 한다.
농업인주택을 짓기 위한 농지전용시에는 대체농지조성비가 전액 면제된다,
현재 대체농지조성비는 평당 약 34,000원(경지정리 안된곳)으로 200평을 전용할 경우
약 700만원 가량이 절약되는 셈이다.
그외 신축시의 취득세. 등록세와 재산세 등이 대폭 감경되고 있어 그 혜택이 만만치 않다.
반면 농업인주택은 농지전용 후 5년간 일반인에의 양도 등 그 용도변경이 금지되어 있다.
농업인주택으로 사용된지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업인주택의 경우에도 같습니다. (최근 개정 신설 됨)
다만 양도하는 경우에도 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 합니다..
용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지조성비를 납부해야 합니다.
<대체농지조성비 제곱미터 당 단가>
1.경지정리가 시행된 논 13,900원
2.용수개발이 시행된 논 18,300원
3.경지정리와용수개발이 시행된 논 21,900원
4.밭 경지정리가 시행된 밭 12,500원
용수개발이 시행된 밭도 포함
5.기타(1,2,3,4 제외)농지 10,300원
■ 농업인주택의 의미
○ 농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니고 농업진흥구역내에 설치 할수 있는 주택의 범위를
정하는 것임(농지법시행령제34조제4항)
○ 다만, 동 규정은 농지법시행령 별표1제1호(농업진흥지역밖에 설치하는 농업인주택의 범위) 및 별표2
제10호(농지조성비 100% 감면조항)에 의하여 다음 사항을 결정하는 기준으로도 적용 됨.
- 농지전용신고 대상에 해당 되는지의 여부(허가 처리와는 구별)
- 농지조성비 감면시설에 해당 되는지 여부
■ 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건
○ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서
- 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나
- 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것
○ 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것.
○ 관련근거 : 농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.
■ 전용신고 할 수 있는 조건
○ 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.
- 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것.
- 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고.
- 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함.
(시행령제34조4항. 별표1각호)
○ 관련근거 : 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고
■ 농업인주택의 시설 기준
○ 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설
※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고)신청 가능(예:축사 시설부지)
■ 농업인주택의 부지면적 기준
○ 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가(협의) 신청일 이전
5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하 일 것.
■ 농지조성비 부과 여부
○ 농업인주택 부지로 전용할 경우 신고대상이든 허가대상이든 모두 전액 감면함.
■ 농업인 주택의 사후관리
○ 농업인주택으로 사용된지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는
- 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 함. 다만 농업진흥지역내에서는 행위제한
규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 함.
○ 용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지조성비 납부
■ 농업인주택부지로의 농지전용허가(신고)업무처리지침 : 농림부 농지51311 - 810(99. 7. 5)
■ 질의응답 내용
○ 유주택자가 농업인 주택을 지을 수 있는지 여부
☞ 유주택자라도 농지법시행령 제34조제4항에서 규정한 농업인 세대의 세대주에 해당되는 경우 허가를 받고 지을 수 있으며 농지조성비도 감면됨. 다만, 농지법시행령제38조제1항의 규정에 의한 심사기준에 적합하여야 함.
○ 기존 주택을 헐어내는 조건으로 신고전용이 가능한지 여부
☞ 주택개량사업을 위하여 또는 구옥을 뜯어내는 조건으로 농업인주택을 짓고자 할 경우에는 허가 처리하고 농지 조성비도 감면됨.
○ 진입도로의 처리방법은
☞ 진입도로가 농업인주택부지에 포함 될 경우에는 동 진입도로 부지를 포함한 농업인 주택부지의 면적이 660㎡를 초과하지 않아야 하고, 농지조성비도 감면됨.
○ 시, 구, 읍, 면이란
☞ "시"라 하면 구를 두지 아니한 시를 말하며 도농 복합형태의 시에서는 "동"지역에 한함.
☞ "구"라 하면 자치구를 말(서구)하며 도농복합형태의 시의 구에서는 "동"지역에 한함.
○ 농업인 세대에는 해당되나 세대주는 비농업인일 경우는
☞ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농.임.축산업을 영위하는 세대로서 농지법시행령제34조제4항제1호 각목에 해당 되는 세대일 경우에는 당해 세대의 세대주가 농업인이 아닐 경우에도 농업인 주택을 신청 할 수 있음.
○ 귀농인이 농업인 주택을 지을수 있는지
☞ 귀농인의 경우 농지(축사 등)구입 및 재배면적 식부형태(가축사육 규모등) 등을 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고, 향후 1년이내에 농업경영을 할 경우 신청 가능
2006/03/01 21:13
실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.
[귀농현장-잘 고른땅의 12가지 조건]
1. 지적도상 도로가 있는 땅
2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅
3. 구거(도랑)에 접한 땅
4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅
5. 뒷산이 완경사지로 된 땅
6. 지세가 남쪽으로 향한 땅
7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅
8. 도로보다 지형이 높은 땅
9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 짱
10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅
11. 지하수 개발이 쉬운 땅
12. 주변에 혐오시설이 없는 땅
<귀농시 좋은 시골집 고르는 요령 >
1. 지적도상 도로가 있는 주택
2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택
3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택
4. 남향부지에 지은 주택
5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택
6. 세대 수가 많은 단지내 주택
7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택
8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택
9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택
10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택
11. 주변에 혐오시설이 없는 주택
<실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다>
1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지
2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지
3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)
4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지
5. 경지정리가 잘 되어있는 농지
6. 공사시 재해발생이 우려되는 농지
7. 군사보호구역 내 농지 (군협의시 신축가능)
8. 건축허가시 상.하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지
<농지전용허가 신청시 구비서류>
1. 등기부등본
2. 지적도
3. 토지대장
4. 토지이용계획확인원
5. 피해방지계획서
-> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출
- 사업계획서 : 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도
자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함)
시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및
수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시
- 지적도 : 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시
- 지형도 : 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는
농로, 수로등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시
- 피해방지계획서에는
<농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우>
1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획
2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획
3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획
4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획
<귀농인의 임야구입시 체크포인트>
1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?
6. 진입도로 확보가 가능한가?
<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>
1. 형질변경(산림훼손허가) 절차
임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청->
심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가->
건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전
2. 구비서류
- 산림형질변경 허가신청서 1부
- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부
- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부
- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부
2006/03/01 21:01
♧ 작성 목적 ▶
행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 비치
♧ 작성대상 ▶
농업인. 농업법인. 준농업법인 ♧ 농지원부 작성 관리 기관
▶ 농지 소재지가 아닌 주소지
♧ 작성방법 ▶
농민일 경우 소유권을 증명 할 수 있는 것(등기부등본. 토지대장. 지번)이나 임대차를 확인 할 수 있는 서류(토지주 확인)를 주소지 시. 구. 읍. 면. 동사무소에 제출
▶ 경작현황을 확인후 본인이 직접 영농(자경) 할 경우 농지원부 작성
▶ 토지 소재지가 타 시.군.구일 경우 경작현황을 토지 소재지 관서로 조회후 결과에 따라 작성 하므로 일정한 시간이 필요(발급기간 10일을 적용하지 않음)
▶ 등재사항 : 농업인 인적사항. 가족사항. 소유농지현황. 임차농지현황. 경작현황 등
▶ 자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 조회없이 바로 작성 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지 든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성 함.
♤ 작성시점 : 농지를 취득 또는 임차한 후 농작물 경작의 용도로 사용되는 시점부터 작성
☞ 농지원부와 관련 상담이 가장 많은 내용은 농지원부를 작성하지 않고 매매(수용)후 세무서나
보상기관에서 세금감면 사항이나 경작보상 관계로 영농사실 확인서(농지원부)를 제출하라고 하는데,
기존에 농지원부가 작성되어 있지 않았다면 소급하여 농지원부를 작성 할 수 없음.
] ☞ 세금감면이나 보상관련 사항은 세무서나 보상관련 담당기관(부서)에서 판단할 사항임
]본인이 기존에 농사를 직접 하였다 하더라도 농지원부를 작성하지 않았다면 조사 시점에서 작성 하고 소급하여 작성할 수 없음. ♧ 농지원부 발급 신청(수수료 : 1부당 1,000원)
▶ 본인 또는 가족이나 위임된 자 ♧ 관련법령 : 농지법제51조. 동법시행령제71조
농지원부갖고 조합원가입하면 조합돈 빌릴때 저렴한이자 해택받심다 농지원는 다음땅 구입할때 각종농지구입시 내는 세금해택받심니다 영농후계자 가입도 됨니다 ??? 기타 안보이는 해택도 많심다 님도 함 찾아보이소 그게 숙제입니다
농지원부가 있는 합법적인 농업인이 농지를 추가 구입시는 등록세가 면제 되지요. 또한 농지에 관한 여러가지 보조금 사업등에 혜택을 받게 됩니다. 일단 농협에 조합원 가입 하셔서 가지고 계신 농기계를 등록 하시고 면세유를 신청하십시오
또한 농기계 구입시나 자녀의 학비 보조금등 여러 가지 혜택이 많지요. 농촌에 살려면 농업인 등록( 농지 원부 등재 )가 필수적입니다. 농지를 주택이나 축사 부지로 변경( 지목 변경 )시에도 농업인의 경우 부담금이 전혀 없습니다
농지원부갖고 농협가서 통장 맹그셔야쥬~ ㅎㅎㅎ 뭔가 지원을 받으실라문요... 땅을 사던 농기계를 사던 융자를 받으시던지간에요...
직접 농지전용허가 받기
직접 농지전용허가 받기
직접 전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은
직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다.
담당 공무원들의 이야기로는 거의 99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다.
그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다.
그러나 이 글을 끝까지 읽으신다면 100만원은 거뜬히 벌 수 있습니다.
설계사무소나 부동산 중개사무소에서 일반적으로 받는 전용 허가 대행 수수료가 실제 100만~150만원 정도합니다.
그리고 이런 금전적인 이유와 함께 농지나 주택에 대한 이해를 넓히는 계기가 되므로 쉽지는 않지만 꼭 한번 도전해 보시길 바랍니다.
왜 전용 허가를 받아야 하는가?
집을 지으려면 땅이 있어야 합니다.
내 땅이라고 해서 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에는 농작물이, 임야에는 나무가 있어야 하며 다른 것은 있을 수 없다는 것이 농지법과 산림법의 주요 골자입니다.
맞습니다.
집은 대지에 있어야 합니다.
대지는 과거에 집이 있었거나, 현재에도 집이 있거나, 미래에 집이 생길 수 있는 땅을 말하는 단어입니다.
여기서 집이란 등기가 되어있는 건축물을 의미합니다.
그런데 농가가 딸린 땅을 구입하더라도, 그 농가가 등기가 되어있지 않은 무허가 주택인 경우 지목이 대지가 아닌 경우가 많으므로 주의하여야 합니다.
물론 약 6평(20㎡) 이하의 작은 건축물(농막)은 농사를 위한 것이며, 거주를 목적으로 하지 않는다면 농지에 설치할 수 도 있으나, 극히 예외라 할 수 있겠습니다.
농지(논밭)를 대지로 바꾸는 것을 농지 전용, 임야(산)를 대지로 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다.
당연히 대지를 구입하였다면 이 복잡한 과정이 없어도 되나, 안타깝게도 우리 국토의 대부분은 농지와 임야로 구성되어 있으며, 좋은 자연환경이 보존된 땅을 비교적 저렴하게 구입하려면 농지나 임야가 일반적입니다.
농지 전용의 제한
이대로만 따라 한다고 해서 모든 땅을 대지로 바꿀 수 있지는 않습니다.
필자도 이 분야의 전문가가 아니어서 실제 경험 위주로 말씀 드리고자 하며, 전용허가를 받는데 필요한 몇 가지 전재 조건을 붙여 보겠습니다.
우선 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 4m 이상 붙어있는가 입니다.
이 말은 역으로 맹지는 전용허가 대상에서 제외되므로, 타인의 도로나 토지를 사용해서 길을 만들겠다는 구체적인 대책서가 필요합니다.
이런 경우에는 전문가의 도움이 필요하다는 말로 대신 하고 싶습니다.
하여간 땅을 구입하시면서 그곳에 붙어있는 도로가 있는지 꼭 살펴보셔야 합니다.
포장여부에 상관없이 1톤 트럭이 그럭저럭 다닐 수 있다면 현황도로라고 우길 수 있습니다.
현황도로가 없다면, 혹시 지적도 상에 도로가 표시되어 있는 경우가 있습니다.
지방의 지적도인 경우 대부분 일제시대에 만들어진 것이라, 도면상으로만 도로가 있는 경우가 있다고 합니다.
이런 경우에도 전용 허가가 가능하다고 합니다만, 직접 확인된 부분이 아니라 이만 말씀 드리겠습니다.
두 번째로 구입하려는 땅의 토지이용계획확인원 이라는 서류를 해당 군청에서 발급해 보면 그 땅의 국가에서 계획한 현재 및 미래의 이용 현황을 알 수 있습니다.
예를 들어서 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며, 일반적으로 준농림지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다.
그 외에도 군사지역, 상수도보호구역 등등 여러 가지 이유로 인해서 전용허가가 어려운 경우가 많다고 합니다.
세 번째로 민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다.
드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면, 당연히 토사 유출 및 오수 배출로 인한 민원이 생길 수 있습니다.
이는 전용 허가시 제출하는 사업계획서에 포함되는 내용으로 허가 여부에 많은 영향을 주게 됩니다.
허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로, 민원 발
생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다.
<전용허가를 받은 후 해야 할 일>
만일 성공적으로 전용 허가를 받았다면, 당연히 집을 짓는 것이겠죠.
그러나 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다.
우선 측량을 하여 전용 면적 만큼 분할하여 합니다.
바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환되는 것입니다.
이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.
전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니라는 것을 꼭 알아 두시고, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실 도 꼭 잊지 마십시오.
<제출할 서류 만들기>
이제 실전으로 들어가서 관공서에 제출할 서류를 만들어 보겠습니다.
필요한 서류들은 다음과 같습니다.
1. 농지 전용 허가 신청서
2. 사업계획서
3. 등기부 등본 (전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는 서류)
4. 지적도 등본 또는 지형도 (전용하고자 하는 농지에 대하여 전용 예정구역을 표시)
5. 피해 방지 계획서
등기부 등본의 경우 소재지의 등기소에서 신청하시면 즉석에서 발급이 됩니다.
지적도 등본은 군청에서 발급을 하며, 이 서류를 바로 제출하는 것이 아니고, 해당 지번의 지역을 확대 복사하여, 전용할 구역을 표시하여야 합니다.
저의 경우는 자와 연필을 이용해서 직접 그렸으며, 실제 도로와 집의 위치 및 크기를 기입하였습니다.
후에 건물이 완성되어 준공검사와 등기를 하여야 대지로 지목이 변경이 됩니다.
준공검사를 할 때, 전용 허가 신청할 때 제출한 서류와 실제 건물의 위치가 일치하여야 하는 것이 원칙입니다.
그리고 중요한 것은 토지의 소재지가 읍 단위라면, 읍 사무소와 군청에 모두 제출하여야 하므로 모든 서류는 반드시 2부씩 준비하여야 합니다.
이들 문서들은 모두 군청 담당 직원의 도움으로 완성할 수 있었으며, 경우에 따라 내용이 다를 수 있으므로 서류 제출 이전에 농지 담당 직원과 꼭 한번 상담해야 합니다.
<농지전용 허가신청서>
이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다.
신청서의 빈칸을 채우는 방법에 대해 설명해 보겠습니다.
신청서는 양면으로 되어 있습니다.
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(1)성명,(2)주민등록번호(법인등기부등본번호),(3)주소란은 신청인의 신상에 대한 정보를 기록합니다.
등기상의 토지 소유자 이름으로 하는 것이 무난합니다.
2001년 8월부터는 토지를 구입한 후 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있습니다.
그 이전에는 땅을 구입한 후 1년 후에 전용신청을 해야 시군청에서 전용을 해주었던 것이 일반적이었고 이런 이유로 토지사용승락서를 이용하여 전용 완료 후에 등기 이전을 하는 편법을 사용하였으나, 규제 개혁 과정에서 토지 구입 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있도록 개선 되었습니다.
(4)(9)전용하고자 하는 농지 소재지란에는 토지의 주소를 적습니다.
(5)(13)전용하고자 하는 토지의 면적을 적는데 단위는 반드시 평방미터(㎡)입니다.
평을 평방미터로 정확한 환산하는 방법은 0.3025로 나누어 주면 됩니다.
예를 들면 100평을 전용하고자 하는 경우 330㎡라고 적으시면 되는데 이 항목은 간단하지만 매우 중요하기도 합니다.
대지는 농지나 임야보다 가격이 높습니다.
따라서 많은 면적을 전용하면 땅의 가치는 올라간다고도 할 수 있습니다.
그러나 농지나 산림의 보존 차원에서 꼭 필요한 면적만 전용하는 것을 고려하여야 합니다.
그리고 일반적인 건폐율은 20~40% 입니다.
여기서 건폐율이란 건물의 평면적이 대지에 차지하는 비율이며, 평면적이므로 2층 구조의 60평짜리 집을 짓는 경우에도 평면적은 30평 정도이므로, 최대 전용 가능한 면적은 150평입니다.
그런데 전용허가 200평을 신청한 경우 건축법을 준수하기 위해서 창고나 데크를 이용해서 건폐율을 채우는 방법을 쓴다고 합니다.
하여간 100평을 전용하면, 평면적이 20~40평 정도의 주택을 지을 수 있다는 것 만 아시면 됩니다.
3층 이상으로 짓는 경우는 용적율도 고려해 보아야 할 것 입니다.
전용면적에 대한 상한은 300평 또한 200평으로 지역마다 다르지만, 하한의 제한은 없고 건폐율에 의한 제한이 있다고 이해하시면 됩니다.
건축법령에 의한 전용면적의 제한을 알아보았는데, 이번에는 전용하는데 필요한 비용을 알아보겠습니다.
- 경지정리가 시행된 논 : 13,900원
- 용수개발이 시행된 논 : 18,300원
- 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21,900원
- 경지정리가 시행된 밭 : 12,500원
- 기타 농지(1,2,3,4를 제외한 농지) : 10,300원
참고로 '경지정리가 시행된 논'이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논 이외, 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
다만 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외합니다.
'용수개발이 시행된 논'이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
'경지정리가 시행된 밭'이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭 경지정리 사업시행이후 밭 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
일반적으로 전원주택 부지로 사용되는 토지는 마지막 항목인 기타 농지이므로 경우 평당 약 34,000원 정도로 100평을 전용하는데 340만원 정도가 소요됩니다.
그리고 수입증지, 면허세를 합친 30,000~40,000원이 추가로 소요됩니다.
저의 경우는 주말주택 용도로 20평 정도의 건물을 고려하여, 500평 중 60평(200㎡) 정도만 전용허가를 받았습니다.
(6)(7)사업 기간
다시 한번 말씀하지만, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소됩니다.
일반적으로 이 항목은 그 기간이 1년 6개월 정도가 되도록 기입합니다.
(8)전용 목적
‘주택 신축’이라고 기입하시면 무난합니다.
(10) 지목
밭 또는 논으로 해당 사항을 기입하십시오.
(11) 면적
전용 면적이 아닌 해당 지번의 총 면적을 적으셔야 합니다.
(12) 진흥지역 용도구분
토지 이용 계획원을 보고 같은 내용으로 적어야 합니다.
일반적으로 ‘준농림’인 경우에 전용 허가가 쉬운 것으로 알고 있습니다.
(14) 주재배 작물명
현재 실재 재배중인 작물을 적으시면 됩니다.
저의 경우는 ‘옥수수,고구마’라고 기입하였습니다.
사업 계획서 작성
전용 허가 관련 서류 중 ‘사업 계획서’ 및 ‘피해 방지 계획서’가 가장 어렵다고 생각됩니다.
비록 두 페이지의 분량이지만 저의 경우 처음에는 이 서류를 부실하게 만들어서 1차 도전(?)에서 실패했습니다.
최소한 각 항목별 내용을 꼭 이해하시고, 개인의 상황에 맞추어 수정하시길 바랍니다.
반드시 포함되어야 할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도 및 소요자금 조달 방안을 구체적으로 서술해야 합니다.
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그 중에 어려운 서류는 시설물의 배치도인데, 저의 경우에는 농어촌주택표준설계도의 배치도를 인터넷에서 출력한 후 사업계획서에 첨부하였습니다.
표준주택도면은 여러 종류의 면적에 따라 다양하게 준비되어 있으므로 활용할 가치가 매우 높습니다.
실제 건축물의 배치에도 도움을 주는 자료이기도 합니다.
농어촌표준설계도는 농업기반공사 홈페이지(http://www.karico.co.kr/sds/)에 접속하면, 출력이 가능합니다.
피해 방지 계획서 작성
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처음에 생각하기를 시골에 집 하나 짓는데 무슨 피해가 있길래 이런 계획서까지 제출하는지 의아해 했습니다.
그러나 인허가를 담당하는 관공서의 입장에서 보면, 민원 발생의 소지를 최소화 하는 것이 필요한 것 같았습니다.
농지전용에 들어간 비용
제출할 서류들은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 농지 전용 허가 신청서
- 사업계획서
- 피해 방지 계획서
- 시설물 배치도
- 등기부등본
- 전용 예정구역이 표시된 지적도 또는 지형도
- 피해 방지 계획서
다소 분량이 많아 보이지만 하나하나 준비한다면 그리 어려운 일만은 아닙니다.
그리고 전용허가를 받은 다음 해당 군청에서 연락이 오면, 수수료를 지불하게 되면 드디어 전용 허가증을 손에 쥐게 됩니다.
실제 납입한 수수료 내역은 다음과 같습니다.
- 수입 증지 : 20,000원(3,500㎡ 이하)
- 면 허 세 : 3,000~30,000원(면적에 따라 다르며, 필자의 경우 6,000 원)
- 농지조성비 : 2,060,000원(평당 약 34,000원)
참고로 지역개발공채는 납부하지 않았습니다.
본인은 기업체의 전자 제품 개발 연구원으로 부동산 분야와는 상당한 거리가 있는 사람입니다.
그러한 사람도 농지 전용 허가와 관련된 정보를 모으기 시작한지 3개월만에 드디어 허가를 받았습니다.
농지전용은 국민의 권리라는 생각을 갖고, 용기를 내서 군청의 문을 두드려 보십시오.
길이 있다고 믿으십시오
보전임지 전용허가 절차
보전임지를 전용하고자 하는 자는 농림부령이 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 한다. 또 전용허가를 받은 자가 그 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장의 허가를 받아야 한다.
다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장에게 신고하여야 한다.
임야매매증명제도는 1997년 4월 10일자로 폐지되었다. 1998년까지는 보전임지의 세분화를 방지하기 위하여 국가ㆍ지방자치단체의 공익사업 등을 제외하고는 3ha(30,000㎡)미만으로 분할이 제한되었으나, 산림소유자의 권익보호 및 임야 거래 활성화를 위해 이를 폐지했다.
보전임지 전용허가 절차
보전임지의 전용허가 또는 변경허가를 받고자 하는 자는 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 지방산림관리청장에게 제출하여야 한다.
단, 전용구역실측도가 제3호의 형진변경 또는 벌채구역도와 같을 경우에는 제3호의 서류를 생략할 수 있으며, 변경허가신청의 경우에는 변경사항과 관련된 서류에 한하여 첨부한다.
1. 전용용도가 명시된 사업계획서 1부
2. 전용구역실측도(축척 6천분의 1또는 3천분의 1)1부
3. 산림 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부
4. 산림의 소유권 또는 사용ㆍ수익권을 증명할 수 있는 서류1부
시장ㆍ군수 또는 지방산림관리청장은 보전임지 전용허가신청서를 받은 때에는 15일내에 현지조사를 하고 신청서에 다음 서류를 첨부하여 산림청장에게 제출하여야 한다.
1. 의견서
2. 현지조사서
3. 기타 필요한 서류
시장ㆍ군수로부터 상기의 서류를 제출받은 산림청장은 보전임지의 전용허가 또는 변경허가신청사항이 산림법에 저촉되지 아니한 경우에는 전용허가증을 신청인에게 교부하여야 한다. 다만, 신청인이 대체조림비 및 전용부담금의 납입대상인 경우에는 그 납입사실을 확인한 후 이를 교부한다.
보전임지 전용허가기간의 연장을 받고자 하는 자는 변경신청서를 전용허가 기간 만료 20일 전까지 산림청장에게 제출하여야 한다.
보전임지 전용허가 신청절차와 방법
접수기간 ▷시·군·구·.국유림관리소 ▷ 지방산림관리청 ▷ 산림청
처리기관
▷5ha 이상 보전임지
▷시·군·구·국유림관리소 10일
▷ 지방산림관리청 5일 ▷ 산림청 10일
▶ 총계 25일
▷1ha 이상 5ha 미만 보전임지
▷▷시·군·구·국유림관리소 15일
▷ 지방산림관리청 10일
▶ 총계 25일
▷1ha 미만 보전임지
▷시·군·구·국유림관리소 25일
▶ 총계 25일
첨부서류
1. 보전임지 전용허가 신청서 1부<법정양식>
2. 존용용도가 명시된 사업계획서 1부
3. 전용구역실측도(축샨 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부
4. 산림의 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부
5. 산림의 소유권 도는 사용.수익권을 증명할 수 있는 서류1부
민원신청방법 ▷우편신청
수수료 ▷ 없음
임야관련 Q & A
Q : 준농림지역에도 보전임지가 지정되어 있는지요?
A : 국토이용관리법에 의해 준농림지역에는 준보전임지만 지정할 수 있다.
Q : 준보전임지에 대해서는 산림법에 행위제한 규정이 없는데 이 경우 어떤 법률에 의하여 행위제한을 받는지요?
A : 준보전임지의 행위제한은 국토이용관리법에 의한 준농림지역의 행위제한을 받는다.
Q : 준보전임지는 산림전용허가를 받지 않아도 전용할 수 있는가요?
A : 보전임지만 전용허가를 받는다. 준보전임지는 산림법에 의한 형질변경허가만 받으면 된다.
Q : 형질변경허가는 어떻게 신청하는지요?
A : 시장ㆍ군수 또는 지방산림관리에게 다음의 서류를 첨부하여 신청하면 된다.
1. 사업계획서(연차별 사업계획표시)
2.축척 6천분의 1 또는 3천분의 1의 형질변경임지실측도 및 벌채구역
다만, 형질변경구역과 벌채구역이 일치하는 경우에는 벌채구역도를 생략한다.
3.산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류
Q : 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 2백㎡ 미만의 관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 보전임지도 전용허가 없이 전용할 수 있다면 전원주택도 가능한지요?
A : 공익임지가 아닌 경우에는 가능할 수도 있다. 단, 토지형질변경 허가 신청시에 "관리인 주택"이라고 표시해야 한다.
Q : 전원주택을 짓기 위해서 가격이 저렴한 보전임지 중 생산임지를 구입하려고 합니다. 전원주택을 건축할 수 있는지요?
A : 가능하다. 지금은 임야의 경우 임야매매증명도 폐지되었고, 토지거래허가제도 전면 해제되었기 때문에 아무런 제한없이 임야를 취득할 수 있다.
임야의 소유권 이전 등기를 한 후 산림 경영인으로서 3천㎡ 미만의 관리사 등을 보전임지 전용허가를 받아서 건축할 수 있다. 단, 보전임지 중 공익임지에는 허용되지 않는다.
Q : 전원주택을 짓기 위해 임야를 매입하려고 합니다. 국토이용계획확인원에 "보안림"이라고 되어 있는데 전용허가를 받을 수 있는지요?
A : 보전임지 중 보안림은 절대적 보호를 요하는 산림으로서 산림전용허가를 받을 수 없다. 이와 같이 전용이 절대적으로 금지되어 있는 보전임지는 보안림 외에도 천연보호림,산림의 형질변경 허가제한지역·조수보호구역·천연기념물·보호수가 자생하는 산림·자연환경보전법에 의한 생태계보전지역과 그 완충지역,수도법에 의한 상수원보호구역에 있는 공익임지 등이 있다.
강촌2 (2005-06-10 20:30:47, Hit : 713, Vote : 1)
이글은 초보자를 위해서 몇가지 기초적인것을 올려본다.( 존칭어생략)
이틀동안 이렇게 귀농복덕방을 뚫어지게 본적이없다.
쓸때없는 짓을 한것같기도하고 너무현실과 떨어진 상상을하고 땅을 찾는사람이 많은것같아 아무튼 몰매를 맞고 비평을 듣더라도 몇사람에게 도움이 된다면 하는생각에 .....
** "법은 항시바뀐다" 란 명제하에...
1.이곳의 몇분들의 질문중 땅의 면적 궁금증
** 임야를 논할때 1정보= 3.000 평. 1단보=300평. 1무=30평. 1보=1평
2.농지에 농막을 짓고자할때
농지에 설치하는 건축물,공작물 또는 컨테이너 등. 이것은 농막으로 인정 농지전용절차없이 설치할수있다. 다만아래사항을 준수했을때...
** 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료.등 또는 종자의 보관, 작업중의 휴식과 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일것
** 연면적의 합계가 20평방미터(어떤곳은 농지담당자가 18평방미터 이하 라고 하는곳도있음)이내일것
** 전기,수도,가스 등 설치를 하지 않을것
농막이란 규정을 만든 취지가 농사일을 하면서 농기구.종자.기타 잡다한 농사용물품을 보관하고 눈.비.여름무더위에 쉴수있는곳을 신고나 허가없이 설치할수있도록 농민들의 편의를돕기 위한제도라 생각되며
전기,수도,가스 등 설치를 할경우에는 농지전용허가를 받아야된다. 그러나 수도대신 계곡물을 호스로연결한다던지.또는 가스라도 휴대용 부탄가스 정도는 규제를 받지않는다고 볼것입니다.
(하지만 컨테이너에 전기도 연결해 쓰는곳도 많이있습니다. 일종의 편법이지만 마을주민들과 화합이잘되고 하면 마을이장님도 한쪽눈감아주면 면사무소도 민원만 제기되지않는다면 일일이 규제하지않습니다. )
3.농지에 집을짓고자 한다면...
집도 일반농가주택.농업인주택.전원주택.별장.아님 관리사.등 여러가지가 있다.
어떠한집을 짓는가에 따라서 절차와 혜택이 다르다
** 농업인주택은 농지법. 산지관리법에 의해 일정한 자격요건이맞는 농.임업인에게만 일정한혜택과 특레가 주어지는 그런 법률적인 용어(단.농업인이어야한다)
** 혜택과 특례는 농업인주택은 농지전용시에 대체농지조성비가 면제되고.농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있다는점
(단.무주택자에 한함)
** 이에대하여 일반인은 농업진흥구역내 에서는 농가주택을 짓지못한다.
** 농가주택은 관리지역과 농업보호구역내 에서는 지을수있다. (단, 농지조성비를 납부해야한다. 왜? 농지가 대지로 바뀌면 땅값이오르지 그럼 그거불로소득이잖아..... 그런데 좋은말로 한정된 농지가없어지니 그돈으로 거시기(대체농지조성비) 한다는애기지.... 농지조성비용이 얼마나고? 대충 평당3-4만원정도됩니다.)
막말로 대한민국에서 법대로 다하면 못살지... 요새같으면 집못짓는땅이 어디에있어. 끝빨만있으면야...
4.농지에 집을짓고나서 물은? 개울물을 떠먹자....
** 관정비용.. 소공150-200만원. 대공750만원이상. 시공업자 잘만나면 조금싸게할수있음(04년기준)
5.집을짓고 전기는? 낭만적으로 촛불키고살자 무드도 잡을겸.....
** 대충 기본 전봇대에서 200미터 이내는 한전에서 부담하지만 그 이상되면 1미터당 약 5만원을
개인이 부담해야한다. (우와/ 10미터면50. 100미터면 500. 1K로면 5.000만원..침튄다)
6.기타? 고민을 해결하는곳 ... 자연에 돌려주자 뒷간
** 사람이먹는 음식물의 영양소는 30-40%만 체내로 흡수되고 나머지는 배설된다고 한다.
시골생활을 하려는 사람중 가장안타까운 문제가 화장실이다. 생태적 재래식뒷간을 설치하고싶지만
법이가로막는다. 정화조설치를 하지않으면 준공검사가 나지않기때문이다.
물맑은 산간 개울근처에 그림같은 집을 짓고 사랑하는 우리님 과 함께 오물을 맑은 개울가에 흘러보낸다면. 개울아래 토박이 마을주민 과연 좋다고 할까? 비싼돈주고 만든 현대식 해우소 뒤로하고 또하나의뒷간을 설치해야한다.
(이것이 마을주민과 의 유대관계가 원만히 이루어질때 잡음이 없이 집을짓을수있다. 살기좋은 대한민국 친한사람은 눈감아주고 마음에 들지않으면 트집을 건다. 그래서 시골에가서 바로집을짓는것은 적어도 한해정도는 보류하는것이 좋다는것이다)
그까짓것 / 마을에 가서 동네사람모아놓고 한상떡벌어지게 차려놓고 이빨좀 풀지 ....
보너스 ** 가만히 책상에 앉아서 커피마시며 농지답사방법...
국토지리정보원에서 제작한 1:50.000지도 (3100원 04년기준)지형도 한장이면 8개의 구분도로 와 밭.논.과수원.심지어 뽕나무밭.대나무밭.습지.모래지역.진흙((뻘)지역.개발제한지역.기타.등등.여러가지 총79가지의 상태가 표시된 지도로서 남한전체를 239장으로 나누어져있다.
1:50.000지도 도로의거리를 자로재어1cm가 500M이다.웬만한 소도시는 이지도2장이면 다볼수있다.
길의 표시는 소로(오솔길)까지 표시되고 심지어 산간마을의 시골집까지 사각점으로 표시되어 몇가구가
살고있는지 대충알수있고 里 단위를벗어난 부락명(..골, ..말,)까지 표기되어있으며 등고선표시가
명확하여 급경사,완경사 구분이가능하여 임야를 고를때나 과수원.밭의 경사도를 미리파악할수있는 지도이다.
실개울까지 표시되어 농지구입시 물걱정과 계곡부근을 파악하여 장마에 대비할수있다
예전에는 이지도를 구입하려면 국가보안과 관련되어 주민등록번호를 기재하여야만 구입이 가능했다(10년전) 지금은 주민번호 누출이 심각하여 적지않아도된다.
직원이 주민번호 기재를 하라면 "때가 어는때인데 주민번호 적나고" 한마디하면 그냥넘어간다.
예전에 공인중개사들이 이 지도 한장으로 책상앞에서 업무를 다보았을 정도다. 특히 법원경매물건을
찾아보는데는 그만이다. 나는 이 지도 두장으로 춘천과.화천 곳곳을 돌아보았다.
농지를 구하고자 하면, 첫째지역을 정하고 그곳의 지도3-4장이면 충분하다.그것으로도 부족하다면 1:25.000의 지도 또한 있다 (4.000원)귀농복덕방에서 올라오는 매물도 지명을 알수있으니 이지도 한장이면. 앉아서 그부근의 경사도와 비포장도로.포장도로 상태,경사도
마을의 가구수등을 파악한후 답사를 한다면 경비로 상당히 줄일수있으리라 생각된다.
정말 땅을 구하여 귀농을 하고싶다면 발로찾아야한다. 나의경우같으면 하루밤자고 오더라도 대중교통을
이용하길 권한다. 시골사람들 부동산값이 전국적으로 들썩거리니 승용차타고 폼잡고내려가면 부동산업자,아님 땅투기꾼으로 생각하기쉽상이다. 시골에서 땅값이.현지사람이 구입할때와 외지인이 구입하는것과는 적게는50% 많게는100% 더 가격을 부른다. 부동산업을 하시는분들 임야,농지를 중개료만 받고 파는것이 아니다. 주택이야 금액이 대충나와있으니 소개비만 받지만 임야,농지는 "얼마까지주면 되느냐다"
100만원이면 130받아서 주인에게 100만원주면 끝이다. 그것이 그들만의 거시기?다.
그래서 선배귀농자들이 내려와서 살다가 땅을 구입하라는것이다.
손가락이 옆으로 새어버렸다 대중교통애기를 하다가, 조금불편해도 걸어가서(그래야 술도한잔할수있으니) 주민들과 애기해보면
아직도 산골쪽에 순박한인심이 있는곳이 예외로 많다.춘천만해도 외곽 산골마을 찾아보면 처음에는 거부감을 보이다가 대화가조금되면 차.막걸리라도 한잔하고 가라는 사람이많다. 먼저 차를 내놓는사람은
술을 잘못하는사람이고, 술을 먼저내놓는사람은 주당이다. 이분들하고 애기하면 말이잘풀린다.
이분들이 나서서 중개하는 땅은 거의 현지인가격이다. 시골에 노인분들 일에시달리고 자식정에 목마르다. 공손하고 예의범절갖춘다면 괜찮은 물건(땅)만날수있다. 그지역이 마음에들면 하루밤 시내에서 자고 다음날 안주용괘기 몇칼끊고 쇄주몇병들고 찾아뵈면 어제틀리고 오늘틀린다.
승용차끌고 창문넘어 목 쭉빼어내고 지나가는 노인들 물어보았자 대답신통찮다.
나는작년10월경 ??외곽 94평에 폐농가 한채를 처음에는1.500 그다음엔1.000만원, 마지막에는 내가700
만원에 하자고하니,계약금 중도금귀찮으니 현금으로 바로사고 자신의 농사도 조금거드어주고(그어른은 장뇌삼을 500평정도 재배하고있음)옆에서 말동무나 하자고했다. 부근에 도예공방도있고 알아주는 유원지도 있었는데 한가지문제?와 다른곳에 연락이와서 부득히 포기했다.
사람은 자기 하기나름이라고, 자신의 눈을 조금만낮춘다면...얼마든지있다
발로찾지않고, 혹은 편안하게 찾다보니..아님 전원생활과 귀농지를 짬뽕으로 생각하니 어렵다.
뒤에는 나즈막한 야산이둘러쌓였고,옆에는 조그만한 냇물이흐르고 앞마당에서 보면 마을어귀가 한눈에들어오는곳....이런곳 분명히있다.
그러나.... 아/ 그놈의 개도 안물어가는 돈이문제로다.
토지투자 이것만은 알아두자
외지인 양도세 늘고 허가구역에선 전매제한까지
서울에 사는 최모(56)씨는 고향인 충북 음성의 중개업소로부터 농지 투자를 권유받고 고민중이다.
노후 대비용으로 땅 투자를 고려하고 있었는데, 올해부터 토지 취득 자격이나 관련 세금 등 규정이 바뀌었다는 소식 때문이다.
최씨는 "땅 투자는 하고 싶은데 자칫 잘못해서 세금이나 과태료 등을 많이 물게 될까봐 망설여진다"고 말했다.
정부의 8.31대책으로 외지인의 토지 취득 환경이 크게 달라졌다. 최씨와 같은 외지인들은 올해부터 토지 투자에 각별히 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다.
◇까다로워진 외지인 투자= 올해부터 비사업용토지나 농지.임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 과세돼 세 부담이 늘어난다. 종전까지 비투기지역에서는 시가보다 훨씬 싼 양도세를 공시지가로 부과했었다.
또 내년부터는 부재지주의 양도세율이 9-36%에서 60%로 중과되고, 장기보유 특별공제(10-30%)도 받을 수 없게 된다.
토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득 자격도 강화된다. 종전까지 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시.군에서 6개월 이상 거주해야 살 수 있었으나 올해부터는 1년 이상 거주해야 가능하다.
허가구역내 의무이용기간도 늘어 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다.
또 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5-10％에 이르는 이행강제금이 부과되고, 3월부터는 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 `토(土)파라치' 제도가 운영된다.
◇재촌(在村) 규정 등 지켜야= 만약 최씨와 같은 외지인이 농지나 임야를 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 `재촌(在村-실제 거주하기)'과 `자경(自耕-직접 농사짓기)' 규정을 잘 지켜야 한다. 그래야 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다.
농지는 이 두가지를 모두 충족해야 한다. 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시.군.구나 연접 시.군.구에 살고 있어야 한다.
이 때 특별시나 광역시는 `구(區)'를 기준으로 적용하므로 주의해야 한다.
예컨대 의정부·남양주시에 땅이 있을 경우 노원구 거주자는 재촌으로 인정을 받을 수 있지만 강남구 거주자는 인정하지 않는다는 얘기다.
자경 규정은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야 한다. 하지만 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받는 것은 아니다.
양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우(10년 이상 농지를 보유한 경우도 3년 이상 사업에 직접 사용하면 됨) ▲보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
이 가운데 한 가지 요건만 충족하면 된다.
재정경제부 관계자는“정상세율(9∼36%)로 양도세를 내려면 농지의 경우 최소한 2년 이상을 보유하고 농지 소재지나 연접 시·군·구에서 보유기간의 80%(19.2개월)을 거주(재촌)하면서 직접 경작(자경)해야 한다”고 말했다.
자경의 경우 농사의 2분의 1 이상을 짓는 것을 말한다.
다만 300평(1천㎡) 이하의 주말-체험 영농은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.
임야는 재촌 규정만 갖추면 된다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▲보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시.군.구와 연접 시.군.구에 거주해야 한다.
만약 토지거래허가구역에서 거래허가요건 및 의무이용을 위반하면 토파라치의 신고 대상이 될 수 있어 유의해야 한다. 또 허가구역에선 농지는 취득후 2년
(임야는 3년)의무적으로 이용해야해 중도에 전매를 할 수 없다.
건교부 관계자는 "농지.임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년 이상 해당 시.군에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 이용하지 않았을 경우 등이 해당된다"며 "재촌 규정을 지키기 위한 위장전입 등 불법 행위가 힘들어질 것"이라고 말했다.
◇농지 위탁은 양도세 중과= 농지를 취득해 본인이 직접 농사를 지을 수 없을 때는 농지은행에 위탁할 수 있다. 지난해 10월부터 도시민들이 300평(1천㎡) 이상의 농지도 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다.
하지만 이 경우에는 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않아 양도세가 내년부터 60%로 중과되므로 유의해야 한다.
JMK플래닝 진명기 사장은 "자경이 어려워 농지를 처분하려면 양도세가 중과되기 전인 연내 파는 게 좋다"며 "또 경지정리가 잘돼 있거나 항공방제가 가능한 농업진흥지역 농지의 경우 시세 차익을 거두기 어려워 처분하는 게 낫다"고 말했다. 중앙2.8
토지 구입할 때 주의 할 내용
초보자들이 토지를 구입할 때 주의할 점들이 많습니다.
임야를 중심으로 토지를 매입할 때 살펴봐야 할 내용들을 정리해보았습니다.
자연적 여건
■ 지형
예로부터 선조들은 좋은 땅을 말할 때 배산임수(背山臨水)라는 말을 흔히 썼습니다.
‘뒤로는 산이 있고 앞으로는 개울이 흐르는 땅’을 말하는데, 거기에 남향의 부지는 아직도 유효한 최적의 입지조건입니다.
주의해야 할 것은 하천 등이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문입니다.
그러므로 사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.
■ 지반의 상태
가급적이면 ‘본 땅’이 좋습니다.
풍수에서는 “수맥이 통과하는 곳이나 수맥이 모이는 장소에는 기(氣)가 빠져 아프거나 안 좋은 일들이 생긴다”고 했으니 지반의 상태를 점검할 때 잊지 말아야 합니다.
■ 경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.
반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.
■ 토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.
■ 형상
산의 형세가 삐뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다도 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다.
산에는 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목·초본·이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 많으면 전용하기가 쉽지 않으니 임상이 많은 곳은 또한 피해야 합니다.
■ 기후조건
너무 춥거나 너무 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있을 수 있으니 본인의 취향을 고려하여 선택하여야 합니다.
■ 저수지, 강, 계곡 등
물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다.
반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.
사회적 여건
■ 도로여건
도시로 출퇴근을 해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다.
그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다.
만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다.
■ 대중교통여건
자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 되었습니다.
하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다.
■ 교육여건
초·중·고등학교 등이 근방에 있는 지역이 좋습니다.
누구나 전원생활을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다.
■ 의료시설여건
의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 될 수 있습니다.
갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문이기도 하지만 인근에 입지하고 있으면 부가가치를 높이는 요인이 될 수 있기 때문입니다.
■ 위험·혐오시설
위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 주택지의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다.
따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
■ 근린상업시설의 입지
생필품을 원활하게 조달 할 수 있도록 배후지역에 근린상업시설들이 잘 발달되어 있어야 합니다.
최근에는 주말쇼핑을 하는 경우가 많기 때문입니다.
인문적 여건■ 지역주민의 성향
사람은 혼자서 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다.
그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다.
■ 주변지역의 개발여부
주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.
■ 휴양시설 등의 입지여건
주말 나들이를 할 수 있는 장소가 인근에 있다면 좋습니다. 짜증나는 교통체증에서 벗어나 쾌적한 휴식을 취할 수 있는 요인이 됩니다.
개발 여건
■ 정사각형의 부지
직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하지만 주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다.
물론 평형을 어떻게 하느냐의 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다.
■ 대지의 최소 폭
국민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12m 이상의 주택 폭이 나오는데 그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다.
이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다.
따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다.
■ 도로 폭
주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4m 이상의 도로와 접해 있어야 합니다. 도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.
건축법에서는 모든 건축물은 4m 이상 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6m 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.
■ 부지 방향
부지 방향은 전통적으로 남향이 일반적입니다.
남향 중에서도 정남향 보다는 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만 최근에는 방향보다는 풍경을 선호하는 경향이 두드러집니다.
방향은 원래 냉난방시설이 변변치 못한 예전의 이야기가 되어버린 셈인데, 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다.
행정적 여건
■ 지적공부 확인
‘토지이용계획확인원’, ‘지적도’ 그리고 ‘토지대장’ 등은 반드시 확인하여야 합니다.
농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 보전임지에는 산림전용허가가 매우 까다롭기 때문이기도 하지만 실무에서는 거의 불가능한 것이 현실입니다.
또 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 실무에서는 매우 까다롭습니다.
이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
■ 현황지목 파악
‘지목’이란 '토지의 이용 상황을 표시하는 것'으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다.
하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다.
■ 소유권이전 여부
IMF 이후 정부에서는 부동산의 경기부양을 위하여 ‘토지취득규제지역(토지거래허가 지역, 토지거래신고지역)’을 1998년3월 이후에 대부분 해제하였습니다.
그렇다고 ‘토지취득규제제도’가 없어졌다고 해서 취득을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다.
‘토지취득규제제도’가 대부분 해제되면서 임야의 경우에는 ‘임야매매증명’이 없어져 누구나 임야를 취득 할 수 있으나, 농지의 경우에는 아직까지도 ‘농지취득자격증명’을 발급 받아야 농지를 취득 할 수 있기 때문에 누구나 농지를 취득 할 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 예전보다는 훨씬 수월하게 취득 할 수 있는 길이 열려 있는 것은 사실입니다.
■ 특별한 규제
지역마다 적용되는 특별한 규제제도가 어느 지역이든지 있게 마련입니다. 특히 아래의 수도권 팔당상수원 인접지역은 세심한 주의를 해야 합니다.
토 지 형 질 변 경
1. 토지의 형질변경이란？
토지를 절토, 성토 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말하며, 토지의 형질을 변경하고자 할
때에는 관할 구청장의 허가를 받아야 하는데 도시계획법 제4조 및 동법시행령 제5조와 토지의 형질변경 등
행위허가기준등에 관한 규칙(건설부령 제517호 서울특별시 토지의 형질변경 등 행위 허가사무취급요령, 서울시예규
563호)의 기준에 맞아야 가능하다.
2. 허가기준
가. 허가기준 :
도로, 상.하수도 등 도시기반시설이 갖추어져 있는 토지로 금지대상지가 아닌 토지.
나. 허가가능면적 :
1)주거용건축물의 건축을 목적으로 하는 경우(대지조성) 논10,000㎡미만
2)공장부지조성을 목적으로 하는 경우는 30,000㎡미만
다. 허가없이 토지형질변경을 할 수 있는 경우
1)높이 50센티미터 미만의 절토·성토 또는 정지하는 경우
(녹지지역인 경우에는 지목변경을 수반하지 않는 경우에 한함)
2)건축법 제49조 및 동법 시행령 제80조의 규정에 의한 범위 안에서 건축조례로
정한 대지면적
최소한도 미만의 토지를 절토,성토 또는 정지하는 행위 자연재해등으로 훼손된
토지를 본래의 형상대로 복구하기 위하여 절토·성토또는 정지하는 경우 국가
또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을위하여 절토·
성토 또는 정지하는 경우
3. 금지대상지
1)농지로서 보존이 필요한 토지
2)역사적, 문화적, 향토적 가치가 있는 토지와, 국방상 또는 공공목적상 원형유지가
필요한 토지
3)공원.개발제한구역.녹지지역에 연접한 지목 "대"이외의 토지중
입목 본수도 51% 이상이며 경사도 21도이상인 토지
4)지형여건등에 비추어 당해사업으로 인하여 주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게
손상될 우려가 있는 토지
5) 생산녹지지역 및 자연녹지지역내의 토지
4. 구비서류
1)현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획범위 포함)
2)지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획 도시계획사항 기재 포함)
3)설계도서(가로계획도-평면도 종횡단면 노선도서 상하수도 계획도, 포장계획도,
토공포함된 구조물설계도, 공사비설계서)-공사가 수반될경우
4)소유권 증빙서류
5)현황사진(원경.근경)
5 .처리절차
1)허가신청(시.구민원실 접수)
2)관계부서협의
3)현장조사및 관계부서협의
4)도시계획위원회심의
5)허가
6)사업시행
7)준공
6. 수수료
면허세 지역개발공채 - 전, 답 : 1,500원/㎡ - 임야, 잡종지,
기타 (시내 3,000원/㎡ , 읍·면 1,500원/㎡)
원상복구 예치금(현금 또는 보증보험증권) : 공사설계금액의 20% 전용부담금 및
대체농지조성비(대체조림비)
처리기간 : 21일 (준공 7일)
취급부서 : 도시과 도시개발
협의부서 : 농업축산과, 산림과, 건축과, 기타 해당실과
토지거래 절차
* 물건접수시...매도 희망 가격
매수(투자)...매수 가용 금액
O 관련공부준비
토지이용계획원, 토지대장, 지적도, 토지등기부 등본.
O 관청자료수집...“실무/담당자 직접 상담”
개발계획, 신설 또는 확장도로,등 추진일정.
지역 자체 변화요인 여부.
- 규제사항확인
토지이용계획확인원 발급 받아 각과별 상담, 기록.
신규 건축허가 제한사항.
농지, 산지전용의 세부적 사항(절차)파악.
* 문화유적 분포도 확인
O 현장답사 ... “도상연구”
- 답사경로, 범위, 기준등을 결정.
- 소요시간, 도로상황(고속, 주요간선도로) 편의시설(시장,병원등)
- 실제상황과 공부상 표시 일치 여부(지형,지세,면적 등)
* 지적도면에 따라 현장 확인(경계측량 실시여부 확인)
- 경사도, 수목, 토질, 배수, 조망, 일조방향 등등.
- 인접토지 지목, 이용현황.
- 전기, 전화, 급수(상,하수도 문제 포함), 배수.
- 민원문제 예상.
- 도로문제(폭, 사도, 관습상도로)..가옥 또는 전답유무에 따른 도로.
- 토목공사 용이성 판단.
* 지질(암석?), 경사도, 옹벽설치 등등.
O 땅에 대한 접근 (탐문조사)
* 현지 주민 접촉(구멍가게, 동네이장 등)
* 소유자, 용도, 가격 등 확인.
* 미공시 권리 확인( 유치권, 점유권 등)
전원주택 부지 구입시 고려사항
O 도로
맹지인 경우 폭 4m이상 도로에 해당하는 토지의 사용승낙서 필요
진입로가 있더라도 사유지 여부 확인..도로 부분의 지적도,토지대장 확인
(단,연면적 600평이상..6m이상 도로 폭 요구됨)
O 전기/전화 인입거리 확인
전기..200m 까지는 기본..초과거리는 건축주 부담 (1m..5만원정도)
전화..400m 까지는 기본.. “ ”
O 식수
전원주택 대부분 지하수 이용
토지 마련시 지하수맥 여부,지하수량 정도 등 확인필
O 하수도 처리문제
대지 매입시는 문제 안됨
준농림,전,답,임야 매입시..개울,하천과 접해있는 곳(양호)
인접 토지 소유자 동의 필요
O 관광지 주변
펜션부지의 경우..지역보다는 Thema가 있는 관광지 주변 토지가
가격이 다소 비싸더라도 유리
* 중장기적 안목 필요
- 본인의 거주가치 반영 필
- 양호한 입지가 관건
- 단순한 전원풍의 분위기로는 한계
- 지역특색에 맞는 건축재료 및 주택형태 결정
- 주변 관공자원이 풍부..가격이 비싸더라도 장기적으로 양호.
(스키장,해변,휴양림주변등)
- Thema를 부여..지역문화체험,자연체험,체력단련시설,찜질 황토방 등
구거/도로 점용허가
(농로,건물 진입 목적)..관리청의 허가필(통상 5년후 재신청)
- 흉관(노깡) 묻고 Box 콩크리트 작업
- 1년의 성토 높이..1m ( G/B..0.5m)
*석축..발파석.. 덤프 1대분(15~18만원대)
* 덤프1대(흙).. 10루베 (1루베..1m3)
* 레미콘 .. 6루베/9루베 (210강도..1루베 약 6만원 정도)
* 포크레인,도자.. 1일 약30만원 정도
주택건설에 따른 건축시한
지하층(1개층).. 2월
지상1층~12층(“).. 1월
12층이상 (“) .. 2월
토지형질변경
O 토지를 절토,성토,또는 정지등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위
O 관할구청장의 허가.
O 도시계획법제4조및동법시행령제5조
토지의형질변경등 행위허가 기준등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능
# 법인(주식회사,재단법인,사단법인)으로부터 매수시
* 반드시 법인이 그부동산을 매도한다는 적법한 결정을 확인해야 함
확인사항:
1.구비서류
- 법인 인감증명서.. 법인인감을 사용할 권한이 있는자
(대표자, 경리/총무이사 또는 부장)와 계약해야 함
- 법인 등기부 등본..대표자 확인, 건물의 사용용도 확인
(매매 결정권 회의의 “의사록” 첨부여부 판단)
- 정관사본 첨부.
(정관에 매매결정권이 명시,.주주총회, 이사회 결정 인지?..)
2. 근저당등이 있을 경우 그 처리법을 확실히 명시해야 함
토지절세요령
법인으로부터 매입시..실거래가로 취,등록세 신고해야
개인으로부터 매입시..과세시가표준액보다 높게 신고 된검인계약서상 금액의 5.8%
O 보유...종합부동산세
종합토지세...매년 6월1일토지 소유자 부담(10월16일~31일까지 내야 됨)
O 매도...토지투기지역 지정여부 유의
토지양도세 계산방법
- 1년 미만: 반드시 실거래가 계산
- 1년 이상: 기준시가와 실거래가 중 세금적은 방법 선택
* 토지 투기지역내, 미등기 전매...실거래가 계산
개발재료 있는곳의 토지투기지역지정여부와 시행령개정을 통한
최고 15%의 탄력세율 적용여부 관심
O 분할매도는 위험
- 양도세가 아닌 사업소득으로 과세됨에 유의
(사업소득인 부동산 매매업으로 보아 토지투기지역이 아니라도
실거래가 차익에 과세 될 수있다)
O 증여시세금 많이 나온다
O 토지 공동매입 후 주택건설 시
- 주택 신축판매업으로 분류시...9%~36%세율
(양도소득으로 처리되는 경우...각 개인이 여러채의 주택을 소유한 것으로 보아
90%의 중과대상이 될 수 있다)
O 매도시시기조정
- 개별공시지가의 변동(매년 6월말경 고시)에 따라 잔금일,등기접수일 조절
O 양도세 혜택 많지 않음
- 대체 취득 후취,등록세 비과세 효과가 훨씬 크다.
외국인 국내 부동산 취득 절차
- 외국인 토지법(1998,6,25일 전면개정시행)
(= 국내거주 관계없이 내국인과 동일하게 취득,이용,개발 가능)
O 취득 절차
- 거주 외국인: 외환관리법상 신고절차 없이
1. 매매계약체결
2. 60일 이내관할 시군구청에 토지 취득 신고
3. 소유권 이전등기
- 비거주 외국인
1. 매매계약 체결
2. 부동산 취득자료 반입시 외환관리법에 따라 본국에서 가져온 돈으로 구입함을
증명, 외국환 은행장에게 부동산 취득신고
3. 매매대금 지급
4. 토지의 경우관할 시군구청에 토지 취득 신고
5. 등기
* 부동산 등기의 등록번호
개인(서울 출입국 관리 사무소)
법인(토지 소재지 시군구청 지적과) 발급
토지이외의 부동산 및 제권리 취득의 경우...외국인 토지법에 따른 신고절차가 불필요
* 유의!!
우리나라의 경우 토지, 건물을 분리 매매하지 않고
APT도 마찬가지: 외국인이 건물만을 취득한다 하더라도
외국인 토지법령상 신고절차를 거쳐야 함
태안 안면도 바닷가 토지 구입시 주의
1. 경계측량필수
포락 유실 가능성 많음..유실시 유실된 만큼 금액 결산.
2. 국립공원구역과 수자원보호구역이 불일치 되는곳 주의
- 국립공원관리공단에서 공원경계선 확인
- 군청에서 수자원보호구역 경계선 확인
3. 행정규제지역확인
안면도 일부지역 꽃지 해수욕장 입구~샛별 해수욕장입구까지 건축이 자유롭지 않다
4. 진입도로 확인
안면도의 약 70%가 도유림...도로 확보, 건축가능여부 확인
5. 배수로 확보 필수.. 건축시 “도로” 만큼 중요
6. 건축허가 난 토지 구입시
- 수산자원보호구역이라도 2003년 12월 30일까지 건축허가 난 곳은 건축이 가능
- 소유권 변동이 있을 경우..명의 변경 불가... 주의!
* 건축은 건축허가 받은 사람 앞으로 보존등기 후 이전 받아야 함
7. 펜션 구입시
- 기존 운영중인 펜션:농림지역 전답을 전용, 농가주택으로 신고, 운영중인 곳이 대부분
주차장정원은 전답으로 되어있어 원상복구 후농지로 취득 가능함
(농지취득자격증명원필요, 기타 비용 추가 발생)
- 대지,임야는 명의이전 가능
* 대부분 동쪽 천수만 바닷가 펜션은 수산자원보호구역내 위치
수산자원보호구역은 “숙박업 등록 불가”지역임
(8실 이상은 숙박업 등록 해야 함)
8. 펜션 건축시 주의
- 통나무 펜션은 현재 숙박업으로 건축이 불가( 해당관청확인후 건축 요)
O 토지거래허가지역(면적기준강화)
도시지역 비도시지역
주거지역... 180(120)농지....1000(500)
상업지역... 200(130)임야....2000(1000)
공업지역... 660(200)
녹지 ... 200(100)
* 토지 전매 제한... 농지 6월, 임야 1년
* 사후 관리 강화... 신고, 목적대로 사용여부
* 투기혐의자색출.. 2회이상 거래자, 2000평 이상 거래자, 미성년자
O 대지분할제한(분할최소면적).. [건축법]
- 건축물이 있는 대지는 다음 범위에서 조례가 정하는 면적에 미달되게 분할 못함
주거지역... 60 평방미터
상업지역... 150 “
공업지역... 200 “
녹지지역... 200 “
미지정...... 60 “
O 농지전용허가신청시 비용
[전원주택] [공장설립]
1.허가신청...150만원(측량사대행시) 1.전용부담금.. “좌측면 참조”
2.전용부담금 2,사전환경성검토서 제작비...약1500만원
-경지정리/용수개발: 2만1900원/m당 3.토목설계비..300m(약90평)당 250만원
-기 타: 1만 300원/m당 4.건축설계비..평당 3~4만원
(공시지가 X 20%) 5.이행보증증권발급,지역개발공채 구입
4.공채 ... 평당 1000원 (총공사비..1%정도)
5.면허세... 5000원 6.산지의 경우..대체산림조성비
6.분할 측량비..9만원(대행시) (m당 약 1257원)
복구 예치비..총공사비의 1%정도
*4m이상도로의 의무적 개설(연면적 600평이상..6m이상도로)
*3만m(약9090평)이상은 제2종 지구단위계획(교통,기반시설개선계획등)을 수립해야함
(최소 1억원 소요)
O 토지 형질변경
- 토지를 절토, 성토, 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위
- 관할 구청장의 허가
- 도시계획법 제4조 및 동법 시행령 제 5조
(토지의 형질 변경 등 행위허가 기준 등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능)
O 형질변경 금지 대상지
1.농지로서 보존이 필요햔 토지
2.역사, 문화, 향토적 가치가 있는 토지, 국방상 공공목적상 원형유지가 필요한 토지
3.공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목“대”이외의 토지 중
입목본수도 51%이상이며 경사도 21도 이상인 토지
4.주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려 토지
5.생산녹지/ 자연녹지 토지
O 구비서류
1.현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획포함)
2.지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획,도시계획사항 기재 포함)
3.설계도서
(가로 계획도- 평면도, 종횡단면, 노선도서 상하수도계획도, 포장계획도, 토공 포함된
구조물 설계도, 공사비 설계서)...공사가 수반될 경우
4.소유권 증빙서류
5.현황사진(원경, 근경)
O 처리절차
1.허가신청(시,구 민원실 접수)
2.관계부서 협의
3.현장조사 및 관계부서 협의
4.도시계획심의회 심의
5.허가
6.사업시행
7.준공
토지적성평가에 관한 지침 개정안
O 관리지역(전국토의 약26%)...2004.1.20부터 적용
-개발, 농업, 보전 적성의 용지 분류 시 쓰이는 18개의 표준지표와 5개의 대체지표 중
대체지표의 사용범위를 완화 하겠다는 것
(대체지표.. 평가대상토지의 지가수준, 도시용지 인접비율 등이 포함)
*도시등개발지역에 가까운 토지일수록 개발적성이 높은 4~5등급 분류 가능성 높음
*관리지역내 대규모 개발..2종지구단위계획 수립이 필수..도시계획절차에 따름
*개발행위 방식= 강력한“규제”가능
-기존의 Negative 방식(개발제한사항 열거)..열거되지 않은 사항 = “허가“
“ Positive 방식(개발허가사항 열거)..열거 내용 없으면 = ”제한“
O 관리지역내 허용사항
-소규모 공장..1만m미만기존 공장터내에서 증,개축 허용(“신설”은 금지)
-농림수산업용 창고+ 일반물류창고, 제조 및 생산용 창고
-주류 판매할 수 없는 “휴게 음식점”
관광농원 또는 관광지에 설치하는 일반음식점, 숙박시설 허용
(음식점..바닥면적 90.9평미만, 숙박시설..200평미만으로 제한)
-20가구 미만, 세탁소, 목욕탕 등 1종근린생활시설을 건축시..연접개발제한적용X
*수산자원보호구역내.. 농어업용주택(지목과 관계없이 허용)
의료, 운동, 교육연구단지 (화장장제외) 시설추가
*공공시설용지를 제공한 후 받은 보상금을 반환시..
1종 지구단위계획구역내에서 용적율 상향조정 등의 인센티브 적용
전원주택 조사, 분석
1.주택관리...이용하지 않는 기간의 건물 시설물..재해, 도난으로부터 보호 대책
2.법률적 거래사고 유의...토지소유자와 토지상의 건물소유자 의 동일여부 확인
상속등기 완료여부 확인
3.지방세 중과세 유의...항시거주 "X"..휴양이나 위락을 위해 사용..별장=고급주택
(취등록세, 재산세 중과)
4.토지 경계문제 사전 점검...계약 이전에 확실한 경계 확정 절차 필!
5.인근지역의 환경변화
-주변지역의 자연환경과 조화
-대도시와의 거리
*주변에 유흥업소,공장등이 입지하는 경우
6.주거기반시설
-상,하수도, 전기, 연료공급등..
-한강, 금강 인접지역..하수처리 위한 고가의 정화조 설치
-산골지역..전기공급을 위한 설치비 부담
Green Belt(개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별 조치법)
* 건폐율 20%용적율 100%범위내3층이하 단독주택을 비롯 26개 유형의
근린생활시설(약국,독서실등)의 신축이 허용...“99,6,24조치”
O 우선해제지역..산업단지,20가구이상 집단취락지,국책 및 지역현안 사업용지
O 중규모 집단 취락지(20~300가구)는 일선 시,군이 해제 요청..광역자치단체 결정
O 10만m(약3만평)이상의 부지...국민임대주택용, 첨단산업유치에 활용가능
해제지역이 2만평(6만6천m)이상 = 수용(임대APT용)...해당지자체 “수용”여부 확인
O 해제 총면적이 가구당 300평을 기준으로 산정...100가구 정도 집단취락지가 수용가능
(단, 들판이 넓은 지역 등은 10가구만으로도 수용될 수 있다)
O 경매를 통해 공동투자방식을 취하는게 좋을 수 있으나
공동투자방식 시는 토지거래허가구역(수도권)으로 묶여 있기 때문에 공동투자자중
전입신고되어 있는 사람이 포함되어야 함
(20km이내 거주 또는 6월이상 거주요건 등 확인해야 함)
O 건축할 수 있는 나대지
-지정 당시 지적법상 나대지
-지정 당시 주택이 있던 토지
-지정 당시 허가 받은 주택부지
-이축권... 공익사업, 재해, 타인 토지, 영농 이축권
(이축권 행사 토지는 원칙적으로 “녹지”...단, 타인토지 이축권은 주택 신축 가능)
-기타
*99,6,24조치 해당 순수 단독주택, 26종근생 건축행위
*용도변경...오염도가 낮은 등급으로의 변경
* 축사,창고,온실 비닐하우스
* G/B내에서 신축/용도변경이 허용되는 근생시설(주택..근생)
1. 수퍼마켓 2. 일용품 소매점(약국,정육점,취사용가스판매장 등 포함)
3. 휴게음식점/일반음식점 4.이용원 5.미장원 6.세탁소 7.일반목욕장 8. 사진관
9. 목공소 10. 치과병원,의원,치과의원,한의원,조산소.
11.침술원,접골원 12.동물병원 13. 2종근생시설인 제조업,수리점(자동차 경정비업소 포함)
14. 취사용 가스 판매장 15 장의사 16 방앗간 17 독서실 18 기원 19 탁구장 20 당구장
21, 체육도장 22. 표구점 23. 근생 사무소 24. 부동산 중개업소
25. 근생 금융업소 26. 학원(2종 근생)
“대체농지”
- 보상“면적”이상 또는 “보상금”의 1/2이상 농지를 구입후 3년간 경작 시..양도소득세 면제
- 보상금을 받은 후1년내 농지 구입 시...취, 등록세 면제
농림부“쌀 생산 조정제”
- 3년간 농사를 짓지 않으면매년 정부에서3000평당/300만원씩 지원하는 제도
골프장 건설 완화
- 재경부, 문광부...해외 골프 여행객 증가(외화 유출 문제)
- 시군구별 임야의 3% 이내로 제한한 행정지침을 폐지
- 도별 임야의 5%를 넘지 않는 규정만 남음
표준지 공시지가....“토지거래지표, 정보자료” 로 활용
- 전국 땅값의 산정기준..건교부..전국 대표성 있는 50만 필지
- 매년 1월 1일 기준 가격평가
O 표준지 선정/ 조사..전년도 10월~12월 ...지가 대표성 있는 토지 50만 필지
지역가격동향 등 조사
O 가격평가...조사년도 1월~2월...2인의 감정평가사, 1월 1일 기준가격
O 지가결정, 공시...매년 2월말...관보에 공시, 관계기관에 결정내용 제공,
토지 소유자에게 통보, 이의신청접수/처리
개별공시지가...약 2700만 필지...232개 시,군,구
O 토지특성 등 조사...1월~2월...토지이용상황 도로조건 등을 조사
O 지가산정/ 검증...3월~4월...전산프로그램으로 지가 자동 산정(약20일)
산정지가에 대한 검증(감정평가사 약50일)
*지가 열람/ 의견수렴...(4월~5월)
O 지가결정/ 공시...매년 6월 30일까지..조세/ 부담금의 부과기준으로 적용
이의 신청 접수/ 처리
공원
O 도시계획법상공원으로 결정, 고시된 토지의 지목...“공원”
O 자연 공원법에 의한 자연공원 ... “임야”
용도변경
영업/ 판매시설 군... 백화점, 대형소매시장(할인점), 위락시설, 숙박시설, 판매/영업시설
문화/ 집회시설 군... 극장, 예식장, 문화/집회시설, 운동시설, 관광휴게시설
산업 시설 군 ... 공장, 위험물저장/처리시설, 자동차관련시설,
분뇨/쓰레기 처리시설, 창고시설
교육/ 의료시설 군... 학교,병원,학원,양로원등 교육연구/복지,의료시설
주거/ 업무시설 군... 단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설
기타 시설 군 ... 제1종/2종 근생, 동물/식물 관련시설, 묘지관련시설
약국,다방, 음식점, 위락시설, 운동시설 등
신고 없이 용도변경 할 수 있는 사항
1, 임의 변경 사항(용도가 약한 쪽으로의 변경)
2, 동일 시설군으로 변경
3, 바닥면적 100m 미만의 변경
4, 동일 건축물 안에서 면적증가 없이 위치를 변경하는 경우
용도변경의 사용승인/ 설계
1, 바닥면적 합계 100m 이상인 용도 변경... “사용승인”의 대상
2, 바닥면적 합계 500m 이상인 용도 변경... “건축사”의 설계도 필요
수도권정비법..주택이외(토지,공장,상업용건물) 모든 거래에 참고사항
“과밀‘억제권.. 상업용인구 집중 시설 ... 간졉규제(과밀부담금 부과)
대학,공장,연수시설 “... 직접규제
* 서울,인천광역시일부,위성도시 등
“성장‘관리권.. 수도권 공업벨트, 계획적 공장유치(200평방m 이상 공장..총량규제)
상업용인구집중유발시설은 규제 X
* 수도권 서북부지역
“자연”보전권.. 인구집중유발시설은 전부 금지
* 수도권 동남부지역
* 인구집중유발시설...대학(전문대이상),공장(연면적200평방m이상),
상업용(판매용,업무용,복합용),연수시설, 공공시설
* 상업용 복합면젹
- 업무용..연면적 25,000평방m이상
- 판매용.. “ 15,000 평방m이상
- 복합용.. “ 25,000 평방m이상
연접개발규제
- 수도권 정비법, 국계법, 산지 관리법 ... 규제
- 녹지, 관리, 농립, 자연환경보전지역에서 적용.
- 동일 종류 개발시 한 덩어리로 봄..인접지역까지..3만 평방m
(20m 도로로 이격 시키면 됨)
- 규제면제: 자연취락지구,개발진흥지구에 위치한경우
: 제1종근생, 단독주택 건축
총량규제
- 건교부 장관... 인구집중유발시설이 수도권에 집중되지 않도록 그 신설/ 증설의
총허용량을 정하고 이를 제한
“ ... 매 3년 마다 수도권정비심의위원회 심의를 거쳐 공장의 신축, 증축,
용도변경의 총 허용량을 산출하는 방식..관보에 고시..이에 의하여
수도권의 공장 총 허용량을 결정,고시 (시행령 제22조..2004,4,24일 개졍)
- 공장에 대한 제한...수도권 정비위원회... 심의/ 결정
건교부 장관 ... 고시
군사시설보호구역
- 통제보호구역... 금지행위...주택,구조물의 신축,증축
사전동의...농림어업시설, 기존 주택의 증개축, 섬의 해얀 양식장
* 군사분계선~15km까지, 군사시설~500m까지
- 제한보호구역... 금지행위...없음..건축 가능 지역
사전동의...주택, 구조물의 신축/ 증축 (고도,종류..주택,근생)
* 군사분계선15km~25km까지, 군사시설500m~1km까지
항공기지행위제한
-비행안전 제1구역..군사시설제외한 일체의 건축물 구조물 식물등 장애물 설치 금지
-비행안전 제2~6구역..2권역..5m
6권역..45m
-전술항공작전지역..제3구역,5구역,6구역
지원항공작전지역..제4구역,5구역......안에서는
각구역별로 최고장애물의 지표면 높이를 초과하지않는 범위내에서
지표면으로부터 45m까지의 범위안에서 그구역의 표면높이 이상인 건축물
또는 구조물을 설치할 수 있다.
현재 토지거래에 대한 법률은 계속적으로 변동되고 있는 상황입니다.
따라서, 현재의 일반적인 법으로 모든 토지를 이해하시면 안됩니다.
관리지역이니 집을 지을 수 있다는 말은 100% 정답이 아닙니다.
상황에 따라 집을 지을 수도 없기 때문이지요.
일반적인 매물을 법률에 대한 변동이 없는 안정성이 있는 대신 가격은 통상적으로 시세에 준합니다.
우리가 좋아하는 급매물은 대부분 사연이 있습니다.
그 사연은 매수자는 알 수 없는 것이 대부분입니다.
매도자가 자신의 약점을 얼마나 이야기하고 매도를 할까요?
쉬운 얘기는 아니죠.
또한, 매도자와 현지 부동산은 구법에 의해 토지를 이야기하는 경우가 대부분입니다.
그러므로, 자신이 구입하고자 하는 토지가 자신이 생각하는 용도와 맞는지
관할 군청의 담당공무원에게 자세히 문의 후 매입하는 부지런함이 필요합니다.
부지런한 사람이 좋은 땅을 만날 확률이 높은 법입니다.
참고로만 활용하세요.
| "얘들아 우리 전원 가서 살자" |
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[머니투데이 2006-04-01 14:34]
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[머니투데이 이규성 기자] 지금 대한민국에는 '판교'가 쓰나미처럼 엄습해 왔습니다. 청약자격이 있는 사람은 있는대로 자격이 되지 않으면서도 통장을 만지작거리는 사람이 많지요.
이런 와중에 판교 열풍을 피해 전원을 기웃거리는 사람도 더럿 있습니다. 파릇하게 피어나기 시작하는 새싹이며 봄꽃을 보러 야외에 나왔다가 그만 병(病)이 걸려 버린 사람들에게 몇가지 조언을 하겠습니다.
예전에 전원생활 3년만에 파경을 맞은 부부을 본 적이 있습니다. 전원에 살고자하는 사람은 제일 먼저 부부가 함께 그림을 그려야합니다. 마음속의 결의를 다지는 것도 중요하지만 함께 꿈꾸고, 함께 나눌 행복의 부피를 측량하고나서부터 '전원행'은 시작됩니다.
◇ 집 지으려면 1년 주거해야=지금은 토지거래허가구역내에서 전원주택을 지으려면 주민등록상 세대원 전원이 주소 이전하고 1년 이상 거주해야 합니다.
때문에 집짓기 전에 1년 가량 전세를 살면서 집짓기를 준비해야하지요. 어차피 적응기간이라고 생각하면 되겠네요. 그리고 땅을 준비하더라도 예산 짜고, 전용허가 받고, 건축설계 등 준비기간만 1년 가량 걸립니다.
전세는 어디든 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 주로 다세대연립주택이 많은 편입니다. 간혹 전원주택이 통째로 전세로 나온 경우도 있는데요. 정확한 가격은 형성이 안 돼 있습니다. 경기 광주시 퇴촌면을 예로 들자면 건평 40평 규모인 주택이 대략 전세보증금이 7000만-8000만원 가량 됩니다.
연립주택 30평 규모는 4000만-5000만원 수준입니다. 그러니 전세를 먼저 구한 다음 주변지역에서 적당한 땅을 천천히 찾아보세요. 우선 지역주민들 정서도 좀 익히고 몇사람들하고는 친해져도 보고요. 그러면 아주 괜찮은 땅이 나올 겁니다. 마을의 정보통인 이장이나 수퍼마켓 주인을 통해 주민이 가진 땅을 직접 사는 경우도 생각해볼 수 있습니다. 실제 그런 사례들이 많습니다. 속지 않고 사는 방법이니까 고려해보시죠.
◇ 땅 마련 주의할 사항=땅 살 때 제일 많이 하는 실수가 도로가 없는 땅을 구입하는 것입니다. 이것만 피하면 일단 80%는 제대로 구입했다고 할 수 있습니다. 도로 문제가 해결된 것이라면 상하수도 등 기반시설 설치에 무리가 없는지를 살펴봐야합니다.전화, 전기 인입하는데 비용이 너무 많이 나면 곤란합니다. 남의 땅에다 전신주를 박게 되는 경우도 있는데 분쟁이 될 수도 있지요.
다름으로는 토목공사비가 많이 들지는 않는지도 살펴봐야할 대목입니다. 이런 조건만 갖춰지면 대체로 무난합니다.
게중에는 이미 조성된 택지를 구입해 집을 짓는 경우인데요. 제일 중요한 대목은 등기이전이 곧바로 되는지를 확인해야한다는 것을 염두에 두십시요.
여기서 사람들은 심각한 딜레마에 빠집니다. 아주 영원히 살겠다고 집짓기에 '올인'을 해버리는 경우가 있는데 매우 위험합니다. 간혹 "나는 투자할 생각이 전혀 없으니까 나중에 이사도 하지 않을거야"라고 생각해 평생 살 집을 지기도 합니다.
그러나 이런저런 이유로 이주를 하게 될 경우 덩치 큰 집은 잘 팔리지도 않고 제값도 받기 어렵습니다. 처음에는 실수요목적으로 접근하되 이 부분도 고려를 하란 얘기죠. 집이나 땅이나 부담되지 않게 선택하라는게 전문가들의 공통된 의견입니다.
땅값은 지역에 따라 다르지만 일반적으로 수도권이라면 대지 기준으로 평당 50만원 이상은 생각해야 하고 강원도에서도 인기있는 지역은 평당 30만원 정도 봐야 합니다.
◇ 집짓기=우선 어떤 집을 짓을 것인가가 결정해야합니다. 목조주택이나 황토집, 스틸하우스, 통나무집 등 여러 가지 집들이 있는데 각각의 특장점들이 있어 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
목조주택이 단연 많이 짓고 인기를 끌고 있는데 이유는 외관이 우선 아름답고 깨끗한 느낌을 준다는 점입니다. 또한 관리하기도 편하고 공간을 효율적으로 쓸 수 있다는 것도 장점입니다. 반면에 통나무집이나 황토집과 같이 천연소재를 주로 사용하는 주택의 경우에는 건강에는 좋은 반면에 관리에 신경을 써야하고 투박한 느낌이 든다는 단점도 있습니다.
설계를 할 때는 꼭 필요한 면적만큼만 하는 것이 좋습니다. 나중을 위해 쓸모없는 공간을 만들어 집을 키우면 경비도 많이 들고 관리비도 많이 듭니다. 또한 급하게 처분하려고 해도 쉽지 않습니다. 한마디로 욕심을 내지 말라는 것입니다.
그리고 업체에게 맡겨지을 때는 평당가격보다는 공신력이 큰 업체를 선택하는 것이 좋습니다.
집에 대한 평당가격은 자재에 종류와 등급 공사 범위 등에 따라 다르기 때문에 일률적으로 말할 수는 없고 대개 평당 300만원 가량 들어갑니다. 이 정도면 벽난로나 데크, 붙박이가구 등을 설치할 수 있어 무난한 집을 지을 수 있습니다.
다음엔 실제 전원에 사는 사람들 얘기를 들려들이기로 하고 끝으로 한마디 더 하자면 여기저기 재미 삼아 돌아다녀보세요. 느긋하게 가족들의 생각을 살펴가면서 토론도 해보고요. 아주 '민주적인 가장'이 안 되면 전원살이가 힘들다는 점 잊지마세요.
이규성기자 peace@ |
| 전원주택 부지 마련시 고려사항 |
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| [머니투데이 2006-04-01 14:42]
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[머니투데이 이규성 기자] 전원생활을 위해 가장 우선적으로 준비해야 할 것이 땅이다. 땅를 구입할 때 고려할 사항들을 알아본다.
◇ 도로=땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로다. 부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데 이때 현황도로만으로는 부족하다. 현황도로가 있다고 하더라도 지적도상 도로가 있어야 집을 지을 수 있고 이용에 문제가 없다.
◇ 물=지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않다면 동네 우물을 사용할 수 있는지에 대해 알아본 후 땅을 구입해야 한다. 지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 1000만-1500만원 가량 든다.
◇ 전기=전기에 대한 고려사항도 필수다. 기존마을과 많이 떨어져 있는 오지의 땅을 살 때는 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 한다.
200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 5만1700원씩의 가설비가 추가된다. 거리가 멀면 멀수록 많은 비용이 든다. 자칫 잘못하면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
◇ 민원=민원사항에 대해서는 처음부터 간과하기 십상이다. 전원생활을 목적으로 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 두지 않는다. 마을기금을 요구할 때도 있고 그것이 여의치 않을 때는 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우는 경우도 있다. 이런 것들을 원만히 해결하지 못하면 매사에 민원이 생긴다.
◇ 토목공사=토목공사비에 문제가 없는지도 알아봐야 한다. 경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 사게 된다. 또 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사를 많이 해야 하고 그만큼 경비를 많이 들이는 수밖에 없다.
◇ 서류=아무리 좋은 땅을 만났다 하더라도 법률적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있는 땅은 쓸모가 없다.
땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권이전이나 이용에 문제가 없는지를 확인해야 한다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 공부를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.
◇ 규제=지역마다 적용되는 특별한 규제가 있다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 꼼꼼히 챙겨 토지의 구입목적대로 이용이 가능한지를 알아볼 필요가 있다.
이규성기자 peace@ |
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