주거용 오피스텔

오피스텔은 사용용도에 따라 과세 취급이 달라진다. 즉, 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 주택 관련 세제를 적용 받지만 업무용으로 사용하면 상업용 건축물에 해당하는 세금을 부담한다.

 

오피스텔을 주거용으로 사용한다는 것에 대한 입증은 납세자에게 있기 때문에 오피스텔을 주거용으로 사용한다는 사용용도에 대한 입증 서류를 준비하여야 한다. 보통 오피스텔의 주거용 사용에 대한 입증은 임차인 또는 거주자가 주민등록을 이전하는 해당 오피스텔로 이전하는 것이 가장 확실하다고 할 수 있다.

 

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 재산세도 주택으로 보아 과세되고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단시 주택 수에 포함하여 판단하고, 종합부동산세 과세대상인 주택 수에 포함되어 다른 주택과 주거용 오피스텔을 합한 공시지가가 6억원을 초과하게 되면 종합부동산세를 부담하게 된다. 또한 상업용 오피스텔과 다르게 사업자등록을 할 필요가 없고, 임대료에 대한 부가가치세를 신고․납부할 필요가 없고, 임대료는 주택임대소득으로 보아 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 비과세를 적용받을 수 있다.

 

이렇듯 오피스텔을 주거용으로 사용하면 해당 오피스텔을 주택으로 보아 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 부가가치세, 양도소득세 등이 적용되지만, 유독 취득세에 대해서는 주택으로 보지 않아 주택 관련 취득세율을 적용받을 수 없다.

 

일반적으로 주택을 제외한 건축물은 취득세율이 4.6%(가산 되는 세금 포함)이지만, 주택은 6억원 이하 까지는 1.1%, 6억원 초과 9억원 까지는 2.2%, 9억원을 초과하는 경우에는 3.3%를 적용받게 된다.

 

예를 들어, 오피스텔을 2억원에 취득하고 주거용으로 사용하는 경우에 해당 오피스텔을 주택으로 보면 취득세율이 1.1%이지만, 주택으로 보지 않으면 4.6%의 취득세율이 적용된다. 즉, 주거용 오피스텔을 주택으로 보면 취득세가 2,200,000원(2억원 * 1,1%)이지만 주택으로 보지 않으면 취득세가 9,200,000(2억원 * 4.6%)으로 주거용 오피스텔을 주택으로 보느냐 또는 보지 않느냐에 따라 취득세가 7,000,000원 가까이 차이가 나게 된다.

 

그렇다면 오피스텔을 주거용으로 사용할 목적으로 취득하는 경우에 다른 세금과 마찬가지로 주택으로 보아 취득세도 주택 관련 세율(1.1% ~ 3.3%)을 적용 받을 수 있는가? 결론적으로 주거용 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 주택 관련 세율(1.1% ~ 3.3%)을 적용 받을 수 없다. 따라서 주택 외의 세율인 4.6%를 적용 받기 때문에 위의 예에서처럼 2억원의 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는 9,200,000원의 취득세를 부담하여야 한다. 이는 주거용 오피스텔에 투자하려는 투자자에게 큰 부담감으로 작용하고 오피스텔 투자를 망설이게 하는 요인이 되고 있다.

 

다행히 국회의원 이명수 등 10인이 「지방세법 일부개정 법률안」을 2016. 12. 16.에 입법 발의하여 안전행정위원회에 2016.12.19.에 접수되어 위원회 심사를 기다리고 있다. 개정 법률안은 주거용 오피스텔의 취득세율을 주택 관련 취득세율(1.1% ~ 3.3%)을 적용받도록 함으로써 주택과 주거용 오피스텔에 대한 취득세의 차별과세를 해결하고 납세자의 취득세 부담을 줄이고자 함에 목적이 있다. 이와 같이 주거용 오피스텔에 대한 취득세율 인하(4%에서 1%~3%로 인하)가 국회에 계류 중에 있기 때문에 2017년 임시국회 또는 정기국회에서 통과된다면 주거용 오피스텔 취득에 따른 취득세 부담을 완화할 수 있을 것이다. 주거용 오피스텔에 대한 취득세도 주택에 대한 취득세와 동일하게 적용될 수 있도록 하루 빨리 개정 법률안이 통과되길 기원한다.